Die Eigentümergemeinschaften schauen sich immer jede Ausgabe im Detail an. Deshalb sollte man alle Serviceleistungen kennen, wenn man einen Profi beauftragen will.
Daher ist es normal, dass die Eigentümer eines Gebäudes in der Kreisstadt wissen müssen, was ein Hausverwalter eigentlich genau macht.
Wenn du diesen Artikel liest, wirst du verstehen, wie wichtig es ist, eine registrierte und professionelle Hausverwaltung zu haben, sowie alle Funktionen, die du für dein tägliches Leben als Eigentümer einer Wohnung in Barcelona delegieren kannst.
Inhaltsverzeichnis
Die 6 Pflichten des Immobilienverwalters
Als erstes ist zu beachten, dass es sich nicht um eine geschlossene Norm handelt. Der Artikel 20 des horizontalen Eigentumsgesetzes (Ley de la Propiedad Horizontal) umreißt die wichtigsten Funktionen.
| 📌 Die Gesetzgebung ist kein abgeschlossener Text, sie wird erweitert und hängt auch von der Entscheidung der einzelnen Gemeinschaften ab. Was sagt also das Horizontale Eigentumsgesetz über die Funktionen des Verwalters? |
1. Überwachung der Hausordnung
Das Gesetz besagt:
Über den ordnungsgemäßen Betrieb des Hauses, seiner Anlagen und Einrichtungen zu wachen und zu diesem Zweck den Eigentümern die entsprechenden Warnungen und Ermahnungen zu erteilen.
Was es bedeutet:
Das heißt, dass der Hausverwalter kein Wachmann ist und er muss auch nicht jeden Tag das Gebäude ablaufen, um Inzidenzen zu erkennen.
Aber wenn der Pförtner, ein Nachbar oder jemand anderes ein Problem feststellt, muss der Verwalter den Hinweis bearbeiten. Sei es, um das Problem selbst zu lösen oder um die betroffene Person oder Firma zu benachrichtigen.
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2. Den geschätzten Finanzplan erstellen
Das Gesetz besagt:
Rechtzeitig einen Kostenplan zu erarbeiten und der Eigentümergemeinschaft zusammen mit einem Umlagen- und Verteilungsplan vorzulegen.
Was es bedeutet:
Der Hausverwalter kennt die Ausgaben der einzelnen Eigentümergemeinschaften, deshalb sollte er den entsprechenden Kostenvoranschlag mit allen anfallenden Zahlungen erstellen. Zusätzlich zur Berechnung der von jedem Immobilieninhaber zu zahlenden Gebühren.
Der Hausverwalter hat die Pflicht, das Budget zu erstellen, kann es aber nicht beschließen. Er muss das Dokument dem Vorstand der Eigentümergemeinschaft zur Abnahme vorlegen.
Darüber hinaus muss der Hausverwalter die Buchhaltung der Gemeinschaftsanlage führen und den Eigentümern über den Stand der Dinge Bericht erstatten.
3. Konservierung des Anwesens – Notfallentscheidungen
Das Gesetz besagt:
Den Unterhalt und die Erhaltung des Hauses sicherzustellen, die üblichen Reparaturen in Auftrag zu geben und hinsichtlich außergewöhnlicher Reparaturen Sofortmaßnahmen zu treffen und diese sofort der Eigentümergemeinschaft oden den Eigentümern mittzueilen.
Was es bedeutet:
Dies ist ein Punkt, der sich durch seine Dringlichkeit unterscheidet und in dem der Verwalter außerhalb der Eigentümerversammlung handelt.
Das heißt, wenn ein sehr dringender oder schwerwiegender Vorfall eintritt, ist der Verwalter der Immobilie verpflichtet zu handeln, ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümer abzuwarten. Natürlich muss er danach Rechenschaft ablegen und sich gegenüber den Eigentümern erklären.
Gleichzeitig meint das Gesetz mit “Erhaltung des Hauses” die Kontrolle des ordnungsgemäßen Zustandes aller seiner Einrichtungen und Dienste sowie die Festlegung der behördlichen Kontrollen.
4. Ausführen der Beschlüsse des Vorstandes
Das Gesetz besagt:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen auszuführen und im Namen der Eigentümergemeinschaft Zahlungen zu leisten oder Geld einzuziehen.
Was es bedeutet:
Der Verwalter der Immobilie ist letztendlich für die Durchführung der Beschlüsse des Vorstands verantwortlich.
In der Regel handelt es sich bei diesen genehmigten Beschlüssen um Bauarbeiten am oder im Gebäude. Der Hausverwalter muss also einen Ablaufplan erstellen und die Termine festlegen, an denen diese Reformen durchgeführt werden sollen.
Darüber hinaus muss der Verwalter die außerordentliche Zahlung beantragen, wenn die Verbesserungsarbeiten höhere Kosten verursachen, zusätzlich zur Planung der Gebühren, die jeder Eigentümer leisten muss.
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5. Sekretär des Vorstands und Verwahrer der Dokumentation
Das Gesetz besagt:
Gegebenenfalls als Schriftführer des Vorstands zu fungieren und die Dokumentation der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung der Eigentümer zu verwahren.
Was es bedeutet:
Ein registrierter Immobilienverwalter kann auch als Sekretär des Vorstands fungieren. Diese Person ist verantwortlich für die Protokollierung der Sitzungen, die Ausstellung der notwendigen Bescheinigungen und die Aufbewahrung der nicht vertraulichen Dokumente der Gemeinde.
Der Hausverwalter ist verpflichtet, diese Dokumentation 5 Jahre lang aufzubewahren. Was sind den nicht vertrauliche Dokumente? Nun, es sind Rechnungen, Quittungen oder verlängerte Verträge.
6. Andere Leistungen
Das Gesetz besagt:
Alle anderen Aufgaben, die vom Vorstand gewährt werden.
Was es bedeutet:
Jede Eigentümergemeinschaft ist anders und kann dem beauftragten Hausverwalter eine andere Aufgabe zuweisen. Die Aktivitäten sind unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine Immobilie mit Hauptwohnsitzen, oder ob es sich um eine mit Zweitwohnsitzen handelt.
| 📌Da die Aufgaben neben den obligatorischen auch weitere Verantwortlichkeiten zulassen, hängt es von der Verhandlung zwischen jeder Gemeinschaft mit ihrem als Verwalter eingestellten Fachmann ab. |
Es hängt also von der Verhandlung zwischen jeder Community mit ihrem als Administrator eingestellten Experten ab.
7. Gesetzliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft (keine Verpflichtung)
Das Gesetz 39/2015 verpflichtet die Eigentümergemeinschaften, mit den öffentlichen Verwaltungen auf elektronischem Wege zu kommunizieren.
In der Regel ernennen die Wohneigentümergemeinschaften die Immobilienverwalter als ihre gesetzlichen Vertreter, um Benachrichtigungen mit den öffentlichen Stellen zu senden und zu empfangen.
Was ist zu tun, wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt?
Die Aufgabe der Verwaltung von Immobilien ist eine Aufgabe, die nur in die Hände eines Profis fallen kann.
Wenn also der eingestellte Fachmann seine Aufgaben nicht erfüllt, ist es an der Zeit, ihn schnell zu ersetzen. Aus diesem Grund sind wir bei ShBarcelona stolze Mitglieder des Verwaltungskollegiums Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida.
Das offizielle Gremium, das diesen Beruf reguliert und hohe Qualitätsstandards aufrechterhält. Schließlich geht es um einen der wichtigsten Punkte im Leben eines Menschen, nämlich sein Zuhause.
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Wenn du noch Fragen hast, zu was die Pflichtaufgaben eines Hausverwalters sind, werden diese in diesem Video von den Kollegen von Baeza Fincas näher erläutert.
Quellenangaben:
https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/04/20/58f8800046163fcc1f8b4584.html
https://www.conceptosjuridicos.com/lph-articulo-20/
https://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-20/
