Änderungen im spanischen Mietrecht 2019

In den letzten Monaten und mit dem Regierungswechsel, gab es eine Reihe von Änderungen im Immobilienrecht, dessen Aufgabe es ist, den Mieter vor möglichen Missbräuchen durch Eigentümer und Agenturen zu schützen.

Diese Gesetze fördern die Stabilität im Mietvertrag, so dass der Eigentümer den Mietpreis nicht so oft erhöhen kann wie bisher.

In diesem Artikel von ShBarcelona möchten wir euch einige dieser Änderungen im Immobiliengesetz erklären und welche Vor- und Nachteile sich dadurch ergeben.

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Neue Gesetze, neue Probleme?

Wesentliche Punkte des neuen Gesetzes

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  Die Dauer der obligatorischen Verlängerung von Mietverträgen wird von drei auf fünf Jahre erhöht und die stillschweigende Verlängerung wird für natürliche Personen von einem auf drei Jahre erhöht, wenn der Vermieter oder der Mieter seine Bereitschaft, ihn nicht zu erneuern, nicht zum Ausdruck bringt.

• Im Falle einer juristischen Person beträgt die Mindestdauer des Mietvertrags sieben Jahre und die Dauer der stillschweigenden Verlängerung drei Jahre.
• Die Erhöhung der Miete ist während den fünf Jahren an den Verbraucherpreisindex (IPC) gebunden.
• Die zusätzlichen Bürgschaften werden auf zwei Monatsmieten und die Kaution begrenzt, mit Ausnahme von langfristigen Verträgen.
• Um den Mietvertrag zu kündigen, wenn er, oder eine seiner Verlängerungen abgelaufen ist – also mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder sieben Jahre, wenn es sich um eine juristische Person handelt – muss der Vermieter dem Mieter dies mindestens vier Monate im Voraus mitteilen. Im Falle des Mieters, muss er mit einer Frist von zwei Monaten vorher kündigen.
• Ansonsten wird der Vertrag obligatorisch bis zu dreimal um jeweils ein Jahr verlängert, es sei denn, der Mieter benachrichtigt den Vermieter einen Monat vor Ablauf des gültigen Vertrages, dass er den Mietvertrag nicht verlängern will.
• Das Recht des Eigentümers, die Immobilie durch vorzeitige Beendigung des Vertrages zurückzubekommen, muss ausdrücklich im Vertrag stehen, beispielsweise für die Eigennutzung als Hauptwohnsitz für ihn oder seiner Kinder, oder des Ehepartners, wenn sich die familiären Verhältnisse verändert haben.
• Der Käufer einer vermieteten Immobilie muss den geltenden Vertrag einhalten, egal ob er im Grundbuch eingetragen ist oder nicht.
• Wenn sich Eigentümer und Mieter einig sind, dann können Verbesserungsarbeiten an der Immobilie durchgeführt werden, ohne dass ein neuer Vertrag abgeschlossen werden muss.
• Die Verwaltungsgebühren des Immobilienbüros und des Vertragsabschlusses werden vom Vermieter bezahlt, jedoch nur wenn es sich um eine juristische Person handelt.

Obwohl die neue Regelung eine Rückkehr zur alten Laufzeit, von mindestens fünf Jahren für alle Mieter garantiert, wird debattiert ob diese Dauer ausreicht oder ob sie, im Gegenteil zu lang ist.

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Kontroverse

Wie es in vielen Debatten häufig der Fall ist, hängt es von den entsprechenden Bedürfnissen der jeweiligen Parteie ab. Jeder Mieter braucht eine gewisse Stabilität wenn es darum geht, eine Unterkunft zu mieten.

Auf der anderen Seite haben wir den Vermieter, der das Recht hat sein Eigentum in vollem Umfang zu verwerten.

Aber wenn es erforderlich wäre den Mieter zu wechseln oder Renovierungsarbeiten zu machen, um einen höheren Gewinn zu erzielen, kann es ungerecht sein, dass er in dieser Hinsicht nicht flexibler ist.

Die Lösung ist meist die goldene Mitte und, in diesen Situationen scheint ein sozialer Konsens am angemessensten zu sein. Wenn also in den vorherigen 5 Jahren ein Konsens gefunden wurde, war die eingeführte Verkürzung auf 3 Jahre in diesem Fall ein Rückgang.

Die Schlussfolgerung lautet daher, dass es in diesem Bereich neben der Mindestdauer, die festgelegt werden kann, vor allem darauf ankommt, sowohl den Mietern als auch den Vermietern Rechtssicherheit und Ruhe zu verschaffen.

Wie ist deine Meinung dazu? Glaubst du das diese Änderungen positiv oder negativ sind?