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Mit dem Ziel, den Mietpreis in Barcelona zu regularisieren, wurde der Referenzindex für Mietpreise eingeführt, der am 22. September 2020 mit der Anwendung des Gesetzes 11/2020 über Dringlichkeitsmaßnahmen zur Eindämmung der Einkommen in Wohnungsmietverhältnissen in Kraft trat.

Der Zweck dieses Gesetzes ist, mit Hilfe eines Indexes, eine Obergrenze für den Mietpreis festzulegen. Bisher war der Mietpreis-Referenzindex indikativ und bewegte sich zwischen drei Referenzpreisen: einem Niedrigen, einem Hohen und dem vom Index festgelegten.

Die neue Regulation besagt nun, dass die Miete für einen Langzeitaufenthalt nicht höher sein darf als der Mietpreis-Referenzindex.

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Informationen zu diesem Gesetz zusammengestellt, damit du auf dem Laufenden bist.

Was ist der Mietpreis-Referenzindex in Barcelona?

Dieser Mietpreisindex ist ein Referenzrahmen der Agencia de Vivienda de Cataluña (Wohnungsbehörde von Katalonien), der in Bezug auf die vom Incasòl (Institut Català del Sòl, dem Organ, das diese Daten reguliert)l bereitgestellten Daten, einen Wert pro Quadratmeter in einem bestimmten Gebiet, berechnet wird.

Wie wird der Mietpreis-Referenzindex in Barcelona berechnet?

Die Generalitat bietet den Nutzern im Portal der Agència de l’Habitatge (die zuständige Wohnungsbehörde) die Möglichkeit, den Referenzindex des Mietpreises pro Quadratmeter zu erfahren. Mit diesem Link wirst du direkt auf die Seite gelangen, wo du folgende Daten eingeben musst:

1. Die Adresse der Immobilie
2. Die Nutzfläche der Wohnung in Quadratmetern (die auf der Wohnungsbescheinigung angegeben ist)
3. Der Wartungszustand
4. Das Stockwerk in dem sie sich befindet
5. Das Baujahr
6. Das Energiezertifikat
7. Ob sie mit Aufzug, Parkplatz oder Möbeln ausgestattet ist

Nach der Eingabe der Daten muss der durch den Referenz-Mietpreisindex in Barcelona ermittelte Wert mit der Quadratmeterzahl der Wohnung multipliziert werden.

Mit Hilfe eines Lokalisierungssystems, bewertet das Hilfsprogramm, in Bezug auf die in das Formular eingegebenen Daten, den Preis nach den im Suchgebiet gefundenen Höchst- und Mindestmietpreisen. 

Der Index basiert auf einem objektiven Durchschnitt der registrierten Daten und die niedrigeren oder höheren Gebiete in einer Gewichtung aus den Mindest- und Höchstmietwerten, die in der jeweiligen Zone, indem sich die Immobilie befindet, gefunden wurden.

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Wo wird der Mietpreis-Referenzindex angewendet?

Seit einiger Zeit steigen die Mietpreise in Barcelona ungebremst an. Die Nachfrage nach Wohnraum in der Kreisstadt hat die Mietpreise in die Höhe getrieben, um so mit den vielen Immobilien konkurrieren zu können.

Aus diesem Grund hat das Gesetz ein “angespanntes Wohnungsmarktgebiet” definiert, das sich aus den 60 Gemeinden Kataloniens zusammensetzt, in denen die Mietpreise am stärksten gestiegen sind. Diese Bereiche sind:

Index der Mietpreise in Barcelona: Fragen und Antworten

Um zu verstehen, wie sich diese neue Reform auswirken wird, hat ShBarcelona einen Bereich mit Fragen und Antworten vorbereitet, der euch dabei helfen wird, die Änderungen dieses neuen Gesetzes auf einfache Weise zu verstehen.

Welche Art von Mieten sind betroffen?

Das Gesetz ist für langfristige Mietverträge vorgesehen, die ab dem Tag der Veröffentlichung des Gesetzes formalisiert werden und sich in einem Gebiet befinden, das zum angespannten Wohnungsmarktgebiet erklärt wurde, welches 60 Gemeinden in Katalonien betrifft.

Welcher ist der Höchstpreis, der angewendet werden kann?

Der Mietpreis darf nicht höher sein als:

• der, der vom Referenzindex festgelegt ist.
• der des letzten Mietvertrags (wenn dieser auch niedriger war als der im Index angegebene Preis).

Der Index legt einen Quadratmeterpreis fest, so dass zur Ermittlung des Preises die Nutzfläche der Wohnung erforderlich ist, welche in der Wohnungsbescheinigung angegeben ist.

In welchen Fällen ist es nicht notwendig, die durch den Index festgelegte Grenze einzuhalten?

• Wenn der Mieter ein Einkommen hat, das dem 2,5-fachen des Einkommensindikators (IPREM, 19.919,33 Euro/Jahr) entspricht oder darunter liegt, vorausgesetzt, dass der Eigentümer ein Einkommen hat, das dem 3,5-fachen des Einkommensindikators (27.887,05 Euro/Jahr) entspricht oder darüber liegt.
• Wenn die Wohnung einem besonderen Mieteinschränkungssystem unterliegt (z.B. Sozialwohnungen).

In welchen Fällen ist es nicht notwendig, die Preisgrenze des vorherigen Vertrags zu übernehmen?

Wenn der letzte Vertrag mit einem Familienmitglied abgeschlossen wurde. In diesem Fall kann der Indexpreis angewendet werden, auch wenn der Preis des vorherigen Vertrags niedriger war.

Wann ist es erlaubt, den monatlichen Mietpreis über den des Indexes zu erhöhen?

1. Wenn die Wohnung mindestens 3 der folgenden Merkmale erfüllt, kann der maximale Mietpreis um bis zu 5% erhöht werden:

• Aufzug
• Parkplatz
• möblierte Immobilie
• Heizsystem oder Klimaanlage
• Gemeinschaftsbereiche, wie Garten oder Dachterrasse
• gemeinschaftliches Schwimmbad oder ähnliche Einrichtungen
• Portierdienste im Gebäude
• außergewöhnliche Sicht

2. Wenn während des letzten Jahres größere Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, also ein Umbau für den eine Genehmigung nötig war. Dabei handelt es sich um Bauarbeiten, die die Bewohnbarkeit, die Sicherheit, den Komfort oder die Energieeffizienz verbessern.

Wer zahlt für die Nebenkosten und Einzelleistungen?

Beide Parteien können sich darauf einigen, wer welche Kosten übernimmt. Im Mietvertrag müssen alle Posten separat und mit einer monatlichen Übersicht über deren Kosten aufgeführt werden.

Im Januar jeden Jahres wird die Abrechnung durchgeführt, wenn der dem Vermieter in Rechnung gestellte Betrag mit dem Preis der einzelnen Ausgaben gerechtfertigt ist. Wenn der Mieter zu viel bezahlt hat, wird die Differenz zurückerstattet.

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Jetzt, wo du alles über das neue Gesetz weißt, das den Mietpreis in Barcelona regelt, kannst du deine Immobilie auf den Markt bringen und vermieten.

Egal, ob du eine Wohnung in Barcelona mieten möchtest, oder ob du im Gegenteil Eigentümer einer Immobilie bist und durch die Vermietung eine maximale Rendite erzielen möchtest, kannst du dich mit uns in Verbindung setzen, und wir beraten dich über die Optionen, die für dich am vorteilhaftesten sind.

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Quellenangaben:

• BOE. Ley 11/2020.
• Agencia de l’habitatge de Catalunya. Gencat.
• Incasòl